Działka pod budowę hali – co warto sprawdzić?

Zakup działki pod budowę hali jest dużą inwestycją, dlatego, zanim się ją zatwierdzi, warto dokładnie sprawdzić, co się kupuje. Aby zminimalizować ryzyko inwestycyjne, należy wiedzieć, jakie aspekty kupowanej ziemi mają znaczenie dla budowania w przyszłości hali. Sprawdź poniżej, na co powinieneś zwrócić uwagę, jeśli chcesz zainwestować w taki sposób.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Praktycznie każda gmina w Polsce posiada jakieś Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Co to jest za dokument? Jest to zapis prawny, który jasno określa dopuszczalne funkcje budynków, stopień oraz linię zabudowy i mnóstwo innych aspektów technicznych na wybranym obszarze. Sporządzony MPZP może dotyczyć tylko części miejscowości, na przykład planowanych osiedli we wsi. Jednak najczęściej dotyczy on dużych miast, gdzie dokładnie określa sposób zabudowy dzielnic.

MPZP może zostać również sporządzony przy ważnych węzłach komunikacyjnych, jak zjazdy z autostrad i dróg ekspresowych. W tym przypadku będzie on określał warunki techniczne dla budowy zakładów w takim miejscu, w tym także hal produkcyjnych i magazynowych. Z tego powodu należy jeszcze przed zakupem działki uzyskać informację o możliwości zabudowy danego terenu. Wystarczy zgłosić się do miejscowego urzędu. Zdobyty w ten sposób dokument powinien przeanalizować projektant, który wskaże możliwości i ograniczenia związane z budową hali na działce inwestycyjnej.

Co zrobić, gdy nie ma MPZP?

Jeśli natomiast urząd wyda odmowę dostarczenia MPZP, zapewne uzasadni to jego brakiem. Zdecydowana większość działek w Polsce nie jest objęta bowiem tego typu planami. Jednak nie oznacza to, że budowa hali w tym miejscu będzie możliwa. Ograniczeniem może być decyzja o Warunkach Zabudowy. W celu zdobycia takiego dokumentu, należy zgłosić dokładny projekt budynku o konkretnym zastosowaniu. Co ważne, do zgłoszenia takiego wniosku nie trzeba być właścicielem działki. Możliwe jest także zgłoszenie kilku projektów, a na każdy z nich wydana zostanie oddzielna decyzja o Warunkach Zabudowy.

Warunki Zabudowy to zbiór parametrów technicznych, jakie spełniać musi budynek postawiony na wskazanej działce. Zostaje on opracowany w oparciu o sąsiednie zabudowania. Uzyskanie takiej decyzji może trwać nawet do pół roku.

Kwestie prawne

Kupowana działka musi posiadać także odpowiedni stan prawny, aby budowa hali była na niej możliwa. Można określić 5 podstawowych zasad, które muszą zostać spełnione:

• zasada dobrego sąsiedztwa, która nakazuje zachowanie ładu w zabudowie pod względem zastosowania budynków, ich parametrów, cech oraz wskaźników kształtowania zabudowy,
• dostęp do drogi publicznej, każda wydzielona działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej, choć warunek ten może być spełniony również przez drogę wewnętrzną,
• odpowiednie uzbrojenie i możliwość podłączenia do mediów,
• odpowiednie przeznaczenie gruntów (będzie to działka budowlana, a nie rolna lub leśna),
• teren musi spełniać także przepisy o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz o ochronie przyrody.

Jeśli kupowana działka nie spełnia choć jednego z powyższych warunków, budowa hali będzie niemożliwa. Informacja o tym powinna być wskazana w uzyskanych Warunkach Zabudowy.

Działka pod budowę hali – podłoże

Oprócz warunków technicznych samego budynku, warto sprawdzić faktyczne możliwości budowy na miejscu. W tym celu wykonuje się badania geologiczne. Choć jest to spory wydatek, pozwoli wykryć grunty słabonośne. Jest to powierzchnia nienadająca się do posadowienia  budynku. Wiąże się to ze znacznie większymi kosztami stawiania fundamentów, przez co koszt całej budowy może wzrosnąć nawet o 50%!

Badania gruntowe pozwalają także określić, na jakiej głębokości są wody gruntowe. To także wpływa na koszty budowy. Dlatego też warto zainwestować w takie badania przed zakupem działki, by określić opłacalność całej inwestycji. Może się bowiem okazać, że z powodu gruntu budowa hali nie przyniesie oczekiwanego zysku.

Dostęp do mediów

Również przed zakupem działki warto zweryfikować dostęp do mediów. Woda, prąd, gaz – choć wystarczy przejrzeć mapę z nakładką istniejącego uzbrojenia, by wiedzieć, czy będą one dostępne, dla pewności można wnioskować o zgodę na podłączenie wszystkich potrzebnych mediów.

W przypadku budowy hali wymagana jest również obecność hydrantu w odległości do 80 metrów od budynku. Jeśli w terenie nie ma nigdzie takiej konstrukcji, warto dokładniej przyjrzeć się tej sprawie. Do sprawnego działania hydrantu o wydajności min. 10 l/s (wymaganej prawnie), potrzebny jest rurociąg o średnicy DN90. Jeśli w pobliżu nie będzie tak dużej nitki wodociągowej, konieczne będzie zbudowanie zbiorników przeciwpożarowych, co znów podniesie koszty inwestycji. Również brak sieci kanalizacyjnej może wygenerować dodatkowy koszt budowy szamba.

Wielkość działki

Przepisy budowlane dokładnie określają odległość budowanej na działce hali od granic. Wynosi ona minimum 3 metry w przypadku elewacji bez otworów okiennych i drzwiowych lub 4 metry, gdy okna występują na danej ścianie. Dodatkowym warunkiem jest odległość pomiędzy budynkami o dużym zagrożeniu pożarowym. Jeśli na sąsiedniej działce znajduje się podobny budynek, odległość od granicy może zwiększyć się nawet do 15 metrów! Znacząco ogranicza to powierzchnię budowanej hali, co wpłynie z pewnością na opłacalność całej inwestycji.

Jak przygotować działkę pod budowę hali?

Jeśli odpowiednio przygotujesz się do sprawdzenia działek pod budowę hali magazynowej lub przemysłowej, przygotowanie do budowy będzie dużo łatwiejsze.

Zanim rozpocznie się budowa, konieczne będzie zdobycie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy. Potrzebne będzie też uzyskanie zgody na przyłączenie się do sieci wodnej, kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej. Konieczne są również wyniki badań geologicznych. Wszystkie te dokumenty udało się pozyskać przed zakupem działki, aby potwierdzić opłacalność całej inwestycji.

Jednym słowem, czynności, które powinieneś wykonać przed zakupem działki, jeśli będzie ona nadawać się do budowy hali, będą i tak potrzebne do rozpoczęcia budowy. Cały proces stawiania hal jest bardzo złożony, dlatego też warto skorzystać ze wsparcia doświadczonego generalnego wykonawcy.